ANA SAYFA BLOG GAYRİMENKUL ANLAŞMAZLIKLARI: AV. TÜRKER VATANSEVER İLE GAYRİMENKUL VE İNŞAAT HUKUKU, KİRA HUKUKU VE GELECEĞİ HAKKINDA

26 Eylül Pazartesi, 2022

Av. Türker Vatansever ile Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku, Kira Hukuku ve Geleceği Hakkında

1) Merhabalar, okuyucularımızın sizi daha iyi tanıması için öncelikle kendinizden biraz bahsedebilir misiniz?

Öncelikle bu fırsatı sunduğu için GÜNCE Blog’a çok teşekkür ederim.

Ben Avukat Türker Vatansever. Şu an meslekteki 14. yılım. Avukatlık hayatımın ilk yıllarında şanslıydım ki bir avukatın öğrenmesi gereken birçok konuyu yoğun bir şekilde deneyimleme fırsatı yakaladım ve İstanbul’un seçkin bürolarında çalışma imkânım oldu.

Daha önce Hava Taşımacılığı Hukuku, büyük perakende şirketlerinin sözleşmeleri ve ticari davaları gibi konularda görev alırken, mesleğimin 5’inci yılından itibaren ailemizin Ege’deki tarlalarından kaynaklanan bir sorun sebebiyle Gayrimenkul Hukukuyla tanıştım. Devlete karşı açtığımız bu davada işin içine Milli Emlak, Hazine, Kadastro gibi kurumların işlemleri de girdi ve daha sonra bölgede imar planı değişikliği oldu. Dolayısıyla basit bir dava oldukça karmaşık bir hâl aldı. Davanın geldiği bu aşamada henüz 5 yıl kıdemli bir avukat olarak bu durumu anlamakta ve çözmekte çok zorlanmıştım. Milli Emlak, Hazine, Kadastro ve İmar Hukuku gibi ileri düzey uygulamalar, hukuk fakültesinde görmediğimiz derslerdir ve kanunu okumaktan çok daha fazlasıdır.

O dönem işin altından kalkamayacağımı anladığımda, gayrimenkul alanında uzman bir meslektaşıma danıştım. Onunla çok güzel bir sohbetimiz oldu. O ileri görüşlü bir avukattı ve şu anda aramızda değil. Kendisine Allah’tan rahmet diliyorum. Bana Gayrimenkul Hukukuna yönelmemi ve bu alanda uzmanlaşmamı önerdi. 2012 senesiydi ve 1 sene önce Van depremi yaşanmıştı. Şu an “Kentsel Dönüşüm” adıyla bildiğimiz uygulamanın yasal metni olan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanlarının Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yeni çıkmıştı. Bu yasal düzenlemeyi de işaret ederek Gayrimenkul Hukukuna yönelen avukat sayısının oldukça az olduğunu, önümüzdeki 10 yıl boyunca İstanbul’da ve hatta Türkiye genelinde pek çok yapının yıkılıp yeniden yapılacağını ve bunun bir fırsat olduğunu anlattı. Yine o sohbetin konusu olarak, incelemesi için götürdüğüm davamızı, kendisi emekli olduğu için alamayacağını belirtti ama beni davamızı götürebileceğim bir ofise yönlendirdi. Hatta benim de girip orada çalışmamı tavsiye etti. Aynen söylediğini yaptım 2012 senesinden beri birçok inşaat firmasıyla çalıştığım gibi, birçok arsa sahibiyle de çalışma fırsatım oldu ve bazı seçkin AVM’lerin de avukatlığını yapma fırsatı yakaladım.

Son 3 yıldan beri bir hukuk bürosunda Gayrimenkul Dava Departman Yöneticiliği yapıyordum. Nihayet 2021 Aralık ayı itibarıyla 40 yaşımda, Vatansever Law olarak kendi hukuk büromu açtım. Şimdiye kadar edindiğim tecrübeyle, Türkçe, İngilizce ve Almanca olarak hem yurt içinde hem yurt dışında uluslararası boyutta Gayrimenkul Hukukundan kaynaklı meselelerde hukuk ve danışmanlık hizmeti veriyorum. Türkiye genelinde Osmanlı tapularından tutun, müteahhitler ile arsa sahipleri arasındaki ihtilaflara, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan tüketicilerin davalarına, devletin yahut belediyelerin taşınmazlar üzerindeki mülkiyeti kısıtlayıcı her türlü davranışına, miras kalan taşınmazların paylaşılması meselelerine, site ve toplu site yönetimlerinden Orman Hukuku’na, gayrimenkul finansmanından yurt dışındaki firmaların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarına kadar Gayrimenkul Hukukunu ilgilendiren birçok konuda çalışıyoruz ve her geçen büyümeyi hedefliyoruz.

Vatansever Law ailesi olarak “eşitlik” ve “hesap verilebilirlik” ilkelerinin temel farkımız olduğuna inanıyorum. Müvekkillerimize davaları konusunda doğru stratejiyi veriyoruz ve bu konuda çok şükür şimdiye kadar yanılmadık. Çalışma arkadaşlarımız açısından ise dil, din, ırk, cinsiyet ve cinsel yönelim ayrımcılığı olmadan kendi farklarını ortaya koyabilecekleri ve kendilerini gerçekleştirebilecekleri çalışma imkânı yaratmaktayız.

Gayrimenkul Hukuku, benim bu alana yönelirken çok az bildiğim bir alandı. Kariyerimin ilk 5 senesinde şirket birleşme-devralma, ticari davalar ve havayolları adına uçak motorlarının gümrükten geçişi, büyük perakende şirketlerin sözleşmeleri konusunda çalışıyordum ancak Gayrimenkul Hukuku alanında deneyimsizdim ve bocalamıştım. Bugün baktığımda ise kesinlikle “İyi ki tercih etmişim” diyorum ve bana bu yolu açan tüm meslektaşlarıma kalpten teşekkür ediyorum.

Uzun yıllardır yoga yapıyorum ve birgün, zorlandığım bir pozda (asanada) dersin hocası şunu söylemişti: “Hayatta zorlandığın şey senin elmasındır, onu parlat.” O derste bu cümleyi duyunca hayatta zorlandığım her şeyin hayatıma bir değer kattığını ve beni geliştirdiğini fark ettim. Avukatlık hayatımda da uzmanlık alanı olarak seçtiğim Gayrimenkul Hukuku, bana bunu sağladı. Bu alanın her gün yeni bir şey öğrenme fırsatı sunmasının yanında, maddi olarak da tatmin edici olduğunu ekleyebilirim.

2) Peki Gayrimenkul Hukuku nedir, neleri kapsar?

Gayrimenkul, yeryüzünde özel bir mülk ya da devlete ait bir toprak parçası. Bu taşınmaz, ülke sınırları içerisinde olduğu için anayasal çerçevede devlet kontrolüne ve müdahalesine tâbi anlamına geliyor. Gayrimenkul hukukunu bu temelden aldığımız zaman, elbette tapu iptali ve tescil davaları da bunun içine girer, miras yoluyla kalan gayrimenkullerin paylaşımı da taşınmaza vaki tecavüz ve tazminat (ecrimisil) hakları da bunun parçasıdır. O taşınmaz üzerinde arsa sahibinin inşaat yapma arzusu olabilir. Arsa planlaması sebebiyle İmar Hukuku da devreye girer ve böylece devletin hakimiyet alanına geçeriz. Keza belediyenin belirlemiş olduğu kurallar çerçevesinde ilerlenmesi de son derece önemlidir. Tapu sicili ve oluşumu için elbette ki Kadastro Hukukunu da unutmayalım. Eğer belediyenin oradan yol geçirme düşüncesi varsa kamulaştırma da söz konusu olur. Kamulaştırmayı zamanında yapmazsa yahut imar planını belli sürelerle uygulamazsa kişilerin mülkiyet hakları sınırlanacağından (duruma göre) hukuki yahut fiili el atma da söz konusu olacaktır. Dolayısıyla Gayrimenkul Hukuku nereden baksanız en az 13 alt kola ayrılır. Hem kişilerin arasında mülkiyet ilişkilerini hem de devlet ve kişiler arasındaki mülkiyet ilişkisini kapsar.

Bir yapının bizzat maliki olabilir ya da kiralayabilirsiniz. Kiralama hâlinde Borçlar Kanunu’ndaki kira hükümleri de burada devreye girebilir. Tek bir taşınmaz birden fazla alanı etkiler ve bunların hepsi iç içedir. Bir de Hazine’ye ait taşınmazlar vardır. Farklı dönemlerde, yıllar içerisinde insanlar devlet arazilerine de ev yaptılar ve çarpık kentleşme ortaya çıktı. Mağduriyet yaratmamak adına devlet, daha düşük bedellerle bu alanları vatandaşın alması için imkân tanıdı. Kaçak yapıların yıkılıp yeniden yapılana kadar korunması için imar uygulamaları dahi yapıldı. Hızlı artan nüfus, köyden kente göç olgusu ve çarpık kentleşme de bu nedenle Gayrimenkul Hukuku içerisinde yer alır.

3) Çarpık kentleşme olgusu nasıl ortaya çıkıyor?

Bunun için özet bir genel tarih okuması yapmak faydalı olacaktır. En başa gidelim. Türkiye Cumhuriyeti Kurtuluş Savaşı’ndan çıkmış ve yorgun bir ülke… Devletin başında Mustafa Kemal Atatürk var. O durumdaki bir ülke için M. Kemal Atatürk, kentleşme ve yeniden yapılanmada çok doğru bir tercihle Adana’yı başlangıç noktası olarak belirliyor. Gayrimenkul hukukçularını, şehir planlamacıları ve bu alanda uzman isimleri getirtiyor. Özellikle Fransa’dan gelen uzman ve akademisyenler önemlidir. M. Kemal Atatürk’ün hayali; sınır bölgesine ve Orta Doğu ülkelerine yakınlığıyla, sahip olduğu cezbedici nehriyle Adana’yı Türkiye’nin Paris’i yapmak. Adeta şimdiki Cannes şehri gibi bir şehir hayal ediyor. Gayrimenkul hukukçuları olarak, Ankara’daki devlet binalarının planlamasından bile önce atılan bu adımı, oldukça ileri görüşlü buluyor ve hayranlıkla karşılıyoruz. Çünkü Atatürk, savaştan çıkmış ülkenin bir an önce kalkınması adına turist çekmesi gerektiğine inanıyor. Fakat ne yazık ki bu plan bazı sebeplerle gerçekleşemiyor. İzmir İktisat Kongresi’ndeki ekonomik kararların da etkisiyle savaştan çıkmış ulusun ve ülkenin, üretime geçmesi gerekli ve bu nedenle fabrikalar açılıyor. 40’lı yıllardaki iş bulma sıkıntısı ve çalışma arzusu köyden kente göç olgusunu doğurmaya başlıyor. Ancak ülkenin kadastro süreci tamamlanmamışken yaşanan bu hızlı yer değişiklikleri ancak şehirleşme başladıktan bir müddet sonra tamamlanabiliyor. Dolayısıyla, kişilerin tapu kayıtlarıyla devletin kayıtlarında tutarsızlıklar ortaya çıkıyor. Seneler sonra, 1990’ların başına dek devlet tarafından tapu kayıtlarının iptali söz konusu oluyor. Çünkü birçok vatandaş hazineye ait yerlerine yerleşmiş bulunuyor ve dolayısıyla aslında o yerler üzerinde mülkiyet hakkına değil yalnızca kullanım hakkına sahip durumda. Halen daha bu kadastro çalışmaları bazı şehirlerde devam etmekte olup neredeyse tamamına yakını bitmiş durumda ve mevcut olan Kadastro Mahkemeleri, sadece aslında yasal süreçleri takip etmek adına faaliyette bulunuyor. Türkiye Cumhuriyeti, bu konuda ve özellikle Çanakkale’deki araziler nedeniyle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından birçok kez yargılandı ve yüklü tazminatlar ödemek durumunda kaldı. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, atadan beri mirasçılık yoluyla kullanılan ve intikal eden taşınmazların sonradan devlet arazisi olarak vatandaşların elinden alınması kararlarına tazminat ödetmekle karşılık verdi ve bir devletin kurumları arasındaki irtibatsızlığın ve bu nedenle tapu kayıtlarına çok sonra işlenen mülkiyeti kısıtlayıcı yahut sonlandırıcı kararların kişilerin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine karar verdi. Buradaki amaç, vatandaşların yaşayacağı maddi ve manevi mağduriyeti ortadan kaldırmaktı. Bu nedenle devletimiz de yasal düzenlemeler yaptı ve bugün 2/B Uygulaması olarak bildiğimiz yasal düzenlemeyle çok uygun bedeller ve taksitlendirmelerle, yasal şartların karşılanması halinde hazine arazileri vatandaşlara satılmaya başlandı yahut yapılaşmaya izin verildi. Fakat esasında çarpık kentleşmeyi daha da körükleyen husus, değişmeyen ve istikrarlı bir İmar Kanunumuzun olmamasıdır. Bu ülkede İmar Hukukuna dair kanun ve kurallar siyasi kararlarla geçmişte “tapu tahsis belgesi” ve birkaç yıl önce “imar barışı uygulaması” gibi ve daha birçok torba yasayla o kadar çok değişti ki daimî, nizami ve inanılır bir şekilde devam ettirilmesi gereken bir imar uygulaması söz konusu olamadı. Böyle oldukça çarpık kentleşme önlemedi ve hatta daha fazla çarpıklaşan yerleşim alanlarına bu tarz aflarla imtiyazlar tanındı. Bu nedenle adeta kaçak yapı yapan herkes yeni bir imar affının çıkacağından emin hale geldi ve kanuna aykırı yapı yapmaktan korkmadı. Elbette bu çok farklı sorunlara yol açtı ve konferanslara konu oldu. Hala gelişmeye ve aşama kaydetmeye devam eden bir süreç olduğunu belirterek çarpık kentleşmenin geçmişini kısaca bu şekilde özetleyebilirim.

4) Günümüzde geldiğimiz noktada İnşaat Hukuku uygulamalarında yurtdışı ile Türkiye kıyaslamasını nasıl yapabiliriz?

İnşaat Hukuku özellikle 2008 sonrası, Türkiye’nin önemli bir sanayisi haline getirildi. Sadece bir hukukçu bakış açısıyla yorum yaptığımı ve herhangi bir siyasi yahut politik görüş ileri sürmediğimi belirterek devam etmek isterim.

2011 yılındaki Van depreminden önce birçok müteahhite imtiyazlar tanındı ve kontrolsüz imkanlar sunuldu. Şahsi görüşüm, bu durum, turizm gibi çok daha gelişmeye müsait alanlardaki yatırımların kesintiye uğramasına yol açtı. Evet, bu ülkenin bina, yüksek yapılar ve kentleşme gibi yatırımlara ihtiyacı vardı fakat inşaat sektörü birden gelişti ve adeta herkes bu alana yöneldi; son derece tecrübesiz birçok müteahhit türedi. Geçmiş tecrübeler göz ardı edilmeye başlandı ve dört katlı apartman yapmış bir müteahhit, bir sonraki projesinde büyük siteler, AVM’ler yapabilir hâle geldi ve yetersiz donanım ve yetersiz sermaye birçok inşaatın yarım kalmasına, müteahhitlerin iflasına, dolayısıyla arsa sahipleri ile daire satın alanların mağduriyetlerine neden oldu.

İnşaat alanında bu gelişmeler yaşanırken ülkemizin deprem gerçeği konusundaki bilimsel veriler de göz ardı edildi. Ancak 2011 Van depreminin ardından hepimiz, yeni bir hukuk alanı olan Kentsel Dönüşüm Hukuku’yla tanıştık. Bu kanunun birinci maddesi anayasaya dayanarak “yaşam hakkı”nı esas alır. Amaç bu olmasına rağmen, ülkemizin bir deprem ülkesi olmasına rağmen ve İstanbul’da beklenen büyük depremin öngörülme zamanı gittikçe yaklaşmasına rağmen bu kanun ilk çıktığında yeterince efektif olamadı ve süreç içinde çok fazla değişikliğe uğradı. Şu an bu kanun, eskilerine nazaran hayli etkili bir durumdadır ve geliştirilmesi gereken çok az boyutu vardır.

Kentsel dönüşüme dayalı uygulamalar oldukça hızlı hale geldi. Özetle; bir binanın riskli bir yapı olup olmadığı, tek bir kat sahibinin başvurusuyla dahi karara bağlanabilir. Riskli yapı kararının ardından, arsanın diğer paydaşları ya da diğer kat sahipleri itiraz etmediği takdirde ve hatta itiraz etseler bile bina yıkılır. Önemli olan tüm paydaşlardan en az 2/3 arsa payı çokluğunun müteahhitle anlaşması ve sözleşme yapmasıdır. Önceki düzenlemelerde en az 2/3 arsa payı çoğunluğunun bina yıkıldıktan sonra müteahhitle anlaşması hali söz konusuyken şu an kentsel dönüşüm başvurusu anında dahi arsa paylarının 2/3 çoğunluğunun müteahhitle anlaşma yapması imkânı söz konusu. Çünkü öbür türlü bina yıkıldıktan sonra senelerce arsa sahiplerinin anlaşamaması sebebiyle boş halde duran arsalar mevcuttu. 2/3 arsa payı çoğunluğu, anlaşma sağlamayan 1/3 azınlığın hisselerini ihaleyle satmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na dahi başvurabilir. Bakanlık, azınlık kitleye tebligat ileterek anlaşmaya katılma talebinde bulunur ve aksi takdirde arsadaki paylarının satışa çıkarılacağı bilgisini paylaşır. Bu genelde azınlık pay sahiplerini müteahhitle anlaşmaya ve haklarının satışını engellemeye iter fakat ne yazık ki hiç müzakere edemeyecekleri bir sözleşmeye imza atmak durumunda kalacaklardır artık.

Bunun yanında Kentsel Dönüşüm Kanunu, büyük indirimlerle neredeyse vergisiz ve harçsız olarak hızlı bir şekilde inşaat yapılmasının önünü açtı. Müteahhidin ve kentsel dönüşüm çerçevesinde daire sahibi olan kişilerin vergi yüklerini de azaltmayı hedefledi. Bu alanda birçok vergi ve kredi avantajı mevcut.

İnşaat Hukuku öyle bir sektördür ki, birçok alt kola iş imkânı sunar. Dolayısıyla yapılaşma ihtiyacında Türkiye için önemli bir alandır. Ve zamanla, özellikle de pandeminin etkisiyle artık yeşil kentlerden, akıllı binalardan, dikey değil yatay büyümeden bahsediliyor. Green Deal hükümlerinin, yani Avrupa’nın karbon ayak izini en aza indirgeme hedeflerinin İnşaat Hukuku’na da çok etkisi oldu ve kullanılacak malzeme içindeki karbon oranı, kendini temizleyen dış cephe boyalarının üretimi, çatıda biriken yağmur sularının dönüştürülmesi ve daha birçok konuda çevreci yapılaşmalar inşaat firmalarının da projeleri haline geldi. Pandemide evlere kapandığımız süreçte, ağaçların, parkların, olası depremlerde toplanılacak alanların eksikliği daha çok göze çarptı. İmar planları ülkemizde bu yönde evrilse de amaca uygun yapıldığı ve bir sorun yaşanmadığı takdirde bile bunun gerçekleşmesi nereden baksanız 40-50 yıla yayılacak bir süreç.

İnşaat sektörü her dönem önem kazansa da dalgalı kur ekonomisi ve enflasyon oranlarının yükselişiyle müteahhitler hayli zor durumda kalabiliyor. Çünkü müteahhit aldığı malzemeler ile genellikle döviz bazında borçlanıyor. İşçilik maliyetleri ise genellikle TL üzerindendir ancak inşaat maliyetinin çoğu müteahhitler için “döviz” demektir. Durum böyle olduğunda, yarım kalan, süresi uzayan, geç teslim edilen binalar ortaya çıkıyor. Hatta dalgalı kur ekonomisi sebebiyle malzemesinin alınamaması sebebiyle başlanamayan, yarım bırakılan ve süresi uzayan birçok sözleşme ve proje mevcut. Bunların hepsinin Türk Borçlar Kanunu’nda karşılığı vardır ve Yargıtay kararlarına da konu olmuştur. Bu alanda uzmanlaşmak isteyen bir avukatın özellikle Yargıtay’ın bakış açısını iyi anlaması gerekir. Bir müteahhidin avukatı ise, müvekkilinin ihtiyacını anlamalı ve kanunda yer alan haklar ile Yargıtay bakış açısını ısrarla ona hatırlatmalıdır. Çünkü müteahhitlerimiz genelde avukatlarını dinlemezler ve hatta bir avukata bile danışmazlar. Her şeyi doğru yaptıklarına inanırken şunu unuturlar: Bir müteahhit, tacirdir ve Türk Ticaret Kanunu’nda “basiretli tacir ilkesi” vardır. Bu ilkenin karşılığı Gayrimenkul ve İnşaat Hukukunda “basiretli yüklenici (müteahhit) ilkesi”dir. Bu demek olur ki, müteahhitlerin her eylem ve davranışının kanunlara uygun olması gerekir ve özellikle imar planlarına, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na, tarihi eserlerin olduğu yerlerde yapılacak işlemlere, imzaladıkları ve taahhütlerini içeren sözleşmelere uymak ve özen göstermelidirler. Tüm bunlar Anıtlar Kuruluyla, belediyeyle, imar ve kadastro kurallarıyla ve imzaladıkları sözleşme hükümleriyle ve daha birçok alanla çok bağlantılıdır.

İmar planlarına aykırı yapı, kaçak yapıdır. Özellikle Almanya’da, Amerika’da, İngiltere’de inşaat sözleşmeleri öyle net ki, Türkiye’deki yarım kalan inşaat problemleri onlar tarafından anlaşılamıyor. Çünkü özellikle Avrupa’da, tamamlanmamış inşaattan kaynaklanan ya da yapı teslim edilemediği için şikayetçi olunan bir dava neredeyse çok ama çok azdır. Avrupa ve Amerika’da daha çok eksik iş ya da ayıplı teslimden kaynaklanan davalara rastlanır. Avrupalı müvekkillerim, ülkemizde teslim edilmeyen yahut yarım bırakılıp tamamlanmayan projeleri ve davaları duyunca şaşırıyorlar ve bir inşaat nasıl bitirilmez, bunu anlayamıyorlar. Bu, tamamen anlayış ve yasal düzenlemelerle alakalı. Onlar inşaat işlerinde CA 118 isimli bir belgeye sahipler ve bu “Construction Agreement” olarak bilinir. Bu, inşaat firması yani müteahhit tarafından yapılması gereken teknik bir şartnamedir. Oysa bu teknik şartname, ülkemizde her sözleşmeye ve projeye göre değişkenlik gösterir. Ancak Avrupa’da bu CA 118 belgesinde konteynırın nerden duracağından, kazma, kürek gibi ekipmanların kaç adet olacağına ve nerde bulunacağına kadar en ufak her ayrıntı her detayına kadar bellidir ve inşaatla ilgilenen mimarlar ve mühendisler, bu CA 118 belgesini çok iyi bilirler ve bu maddelerin dışında bir işleme imza atamazlar. Bu nedenle gelişmiş yabancı ülkelerde inşaat işleri genellikle uyulması gereken bir prosedür nitelindedir ve formüle uygun davrandıkça sonuç da gerçekleşmiş olur.

Oysa ülkemizde işçiler ücretsiz çalıştırılabilir, iş kazaları bildirilmeyebilir, işçiler eylemi durdurabilir, taşeronlar ücretlerini alamayabilir ve bu nedenle işi durdurabilir ve her daim bir kriz ortamı söz konusudur. İnşaat muhasebesi doğru düzgün yapılmaz, ülkenin ekonomik verileri doğru okunmaz, inşaat yapılacak alanın zemin etüdü ve imar planları doğru okunmaz, doğru sözleşmeler yapılmaz, arsa sahipleri mantıklı kararlar ve teklifler vermez ve müteahhitten daha fazla faydalanmak ister… Bu örnekler daha da çoğaltılabilir. Dolayısıyla kurallara uygunluğun son derece zayıf olduğu söylenebilir.

Bu alandaki tecrübelerim doğrultusunda avukat arkadaşlarımın dikkatini çekmek istediğim bir nokta var: Projeyi doğru anlamak, müvekkilin isteklerini hukuki zemine oturtabilmek, gerekirse bu hususta doğru bilgilendirmeyle pazarlık imkanını kendisi için yaratmak, sözleşme şartlarını doğru belirlemek ve bu ilişkinin açıklarını tespit etmek çok önemlidir. Kaç tür inşaat sözleşmesi olduğu ve bunların kanundaki yeri, Yargıtay’ın bu sözleşmelere bakış açısı iyi incelenmeli ve müvekkiller konuyla ilgili ayrıntılı bilgilendirilmelidir. Müteahhitler, mevcut ekonomide banka teminat mektubu vermekte zorlansalar da başka teminat türleri de mevcuttur. Hukuka uygun davranmak esas alındığında çözüme kavuşmayacak hiçbir problem yoktur. Bütün mesele sözleşme aşamasında başlıyor ve burada atılan adımlar yanlışsa süreç de yanlış devam ediyor ve sonuca ulaşmıyor.

Müteahhitler büyük yatırımlar yaptıklarından, avukatların çizdiği sınırlardan pek hoşlanmazlar. Aksine, kendi düşüncelerinin hukuki zemindeki karşılığını öğrenmeye çalışırlar. İyi bir avukat, mesleki saygınlığına leke sürdürmemek adına riskleri üstüne almamalı ve bunun için de her türlü risk konusunda müvekkilini açıkça bilgilendirmeli, inisiyatifi müvekkiline bırakmalıdır. Şahsen ben bunları açıkça ifade ediyor ve Yargıtay kararlarıyla destekliyorum. Müteahhit, “çelişkili davranış yasağı”ndan kaçınmalıdır. Çünkü arsa sahibi inşaat konusunda teknik bilgi sahibi değildir. Teknik bilgi sahibi olan müteahhittir ve arsa sahibini temerrüde düşürecekse ihtarname çekmelidir. Yoksa doğrudan müteahhidin arsa sahiplerine dava açması, bu basit kuralı görmemesi sebebiyle aleyhine sonuçlanır ve meslektaşlarım da buna dikkat etmezse olumsuz işin sorumlusu avukat addedilir. Bir meslektaşım bu detaylara yeterli önemi vermediği takdirde çok zorlanır ve sorumluluğu üzerine kalır. Özetle bu alanda dikkat edilmesi gereken nüanslar büyük kayıplara yol açabilir. Bu nedenle bu alanda çalışan meslektaşlarımın Yargıtay ilke kararlarını dikkatle okumasını ve müvekkillerini bilgilendirmesini tavsiye ederim.

5) Yeni imar planlarında yatay kentleşmenin öne çıktığından söz ettiniz. Ancak örneğin Hong Kong önemli ölçüde ormanlarla kaplı ve şehrin yalnız bir kısmında kentleşme var. Bu da büyük bir barınma problemine yol açıyor. Çözümün ise dikey yapılaşmanın -yani gökdelenlerin- belirli bir zümreye değil de her sınıfa uygun hale getirilmesi olduğu söyleniyor ve bunun dünyanın birçok yerinde barınma sorununu ortadan kaldırabileceği belirtiliyor. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Bu tamamen mühendislik tekniklerinin gelişmişlik düzeyiyle ilgilidir ve Hong Kong bu alanda yüksek binalarıyla, ileri mühendislik teknikleriyle öne çıkan ülkelerden biridir. Türkiye’de Maslak gibi ticari lejantı olan bölgelerde gökdelenler karşımıza çıkıyor. Yahut İstanbul’un çevresindeki uzak yerleşim bölgelerinde yüksek yapılı konutlar ve toplu siteler inşa ediliyor. Bir bölge iş yerlerinin oraya taşınması üzerine ticari lejantla işaretlenmişse, burada o kitlenin alışveriş ihtiyaçları için AVM’ler, ibadet ihtiyaçları için ibadethaneler, sosyal beklentileri için parklar ve sosyal tesisler düşünülmüşse, imar planları buna göre hazırlanıyor. İmar planı her bölgede ihtiyaca uygun olarak hazırlanıp ileri mühendislikle desteklendikten sonra dikey kentleşme bir problem olmaktan çıkar. Ancak tecrübesiz müteahhitler sahneye çıktığında kontrolüz bir dikey yapılaşma söz konusu olur. Maslak ve yüksek binaların olduğu diğer bölgelere baktığımızda bir bütünlüğe sahip olduğu için bunun oldukça hoş göründüğünü söyleyebiliriz. Ancak kimi zaman farklı bir bölgede standart evlerin arasında dev bir binanın yükseldiğini de görebiliyoruz. Bu çoğu zaman kaçak yapılaşmaya yahut yanlış kentleşmeye işaret eder. Kültür farklılığı ve ihtiyaçlar da yapılaşma türünü belirlemede hayli önemli bir etkendir. Bizde güçlü bir mahalle kültürü var ve genel olarak halkımız bundan uzaklaşmak istemiyor. Bu da yatay yapılaşmanın ve az katlı binaların önemini fark etmemize yol açıyor. Bunun şehir merkezlerinden İstanbul dışına doğru genişleyerek ilerlemesinin de tamamen bu bakış açısının bir sonucu olduğunu söyleyebiliriz. Tabi inşaat alanının genişliği de önemli rol oynar. Diyelim ki bir mahallede binalar çevreyle bütünlük gösterse de rüzgâr yönünde sapmaya sebep oluyor ve binanın statik durumu buna göre yapılsa da aslında Çevre Hukuku’na konu ekolojik bir soruna sebep oluyor. Bölgedeki rüzgârın akış yönü değiştiğinde, ağaçların ekolojisi, nem oranı, bitki türleri, kuşların uçuş alışkanlıkları, insanların davranışları ve algıları dahi değişkenlik gösterebilir; bu alanda birçok akademik araştırma söz konusu. Özetle, her ülkenin ve hatta her bölgenin kendi ihtiyaçları vardır. İleri mühendislik tekniklerine ve yasal mevzuata uygunluk gösteriyorsa sorun yoktur. Ancak yatay genişleme, korunması gereken bir kültürü içerir ve ilişkilerin korunması için ülkemiz açısından daha alışık olduğumuz bir durumdur. Bir ülke, kendi ihtiyacı çerçevesinde dikey yapılaşmayı tercih ediyorsa elbette altında somut bit ihtiyaç vardır ve önemli olan o ihtiyacın teknik mühendislik çözümleriyle ilgisi olması karşısında sosyolojik ve psikolojik boyutlarının da göz ardı edilmemesi gerektiği kanaatindeyim.

6) Son dönemde en çok konuşulan konulardan biri de kiracı hakları. Kiracıların genel olarak yasal hakları nelerdir? Evi kiralama aşamasında sahip olduğu haklar nelerdir? Kiracı hakları, ev tutulduktan sonra mı başlar?

Elbette her şeyden önce anayasada bir barınma hakkı vardır. İmkânlarınız buna elveriyorsa mülk sahibi olmak ne âlâ… Ancak eğer bu mümkün değilse, bir başkasına ait mülkü kiralayarak bu hakkı elde edersiniz. Bilhassa barınma hakkını vurgulayarak başladım çünkü bu hak, anayasaya göre temel bir haktır. Barınma hakkı ve bu sebeple kiralama hakkı ile mülkiyet hakkı çakıştığında, barınma hakkı ve buna bağlı kiralama hakkı öncelik kazanır. Tabi ki bu durum, barınma hakkını kiralama yoluyla kullanan kişinin, mülk sahibinin haklarına saygılı olması kaydıyla gerçekleşir. Bu noktada Kira Hukuku kavramı ortaya çıkıyor. Nasıl ki İş Hukuku’nda işçi yararına yorum yapılmasına dair bir ivme varsa, Kira Hukuku’nda da kiracı lehine yorum ilkesi esas alınır. Bu nedenle kiracı hakları, kiralayan haklarına nazaran daha fazla korunur fakat bu koruma sonsuz değildir. Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödüyor, kiralananı amacına uygun şekilde kullanıyor ve kira artışını da sözleşmeye veya kanuna uygun şekilde yapıyorsa bu haklardan faydalanır. 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre bu şartlara uyan kiracı, ancak fesih süresine dikkat etmek kaydıyla sözleşmesini sadece kendisi feshedebilir. Feshetmediği müddetçe de 10 yıl boyunca oturma hakkına sahiptir. Mülk sahiplerinin kira sözleşmesini feshetme sebepleri sınırlı sayıdadır ve bu şartlar kanunda açıkça belirtilmiştir. Mülk sahiplerine sadece kira sözleşmesinin 5. yılından sonra kira tespit davası adında bir dava açmak hakkı tanınmıştır. Buradaki amaç, kira bedelinin bölgedeki emsallerinin altında kalmış olması hâlinde, mahkeme kararıyla rayiç bedellere uygun olarak düzenlenmesidir ki bu durumda da mahkeme, bilirkişinin tespit ettiği rayiç kira bedelinden indirim yapmak hakkına sahiptir. Diğer yönden kiralayanların tahliye davası açma şartları son derece sıkı şartlara bağlanmıştır.

Öte yandan 10 yıl oturma şartının da bir avukat tarafından iyi yorumlanması gerekir. Kanundaki bu 10 yıl oturma hakkı konusunda doktrinde farklı tartışmalar yapılsa da Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarına göre bu 10 yıl şartının hangi tarihten itibaren başlayacağı ve tahliye davasının ne zaman açılacağı artık belirlidir. Bir mülk sahibi adına bu hakka dayalı olarak kiracı aleyhine tahliye davası açacak meslektaşlarımın bu 10 yıl süreyi 10 yıl + 2 yıl = 12 yıl olarak düşünmelerini tavsiye ediyor, kira sözleşmesinin 10’uncu yılında tahliye davası açmamalarını salık veriyor, aksi taktirde olumsuz ve kendilerini zor durumda bırakacak bir durumla karşılaşacakları konusunda kendilerini uyarıyor ve bunu araştırılması gereken bir hukuki problem olarak burada bırakmak istiyorum. Merak, kendimizi geliştirmemizi sağlayan bir duygudur!

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde dava açma koşulları yine süreye bağlı ve sınırlıdır. İnsanlar arasında yaygın ve yanlış bir kanı var. Oturulan daireyi bir başkasının satın aldığı söylenip ihtarname çekildiğinde, dairenin doğrudan terk edilmesi gerekmez. Kanun; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini söyler. Özellikle ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar kira bedellerine doğrudan yansıdı. Ülkemizde şu an bir konut ve barınma krizi yaşanıyor. Yakın zamanda iş yeri nitelikli bağımsız bölümlerin konut niteliğine dönüştürülmesi konusunda destek de sağlandı fakat ilk veriler bunun dahi etkili olamayacağını gösteriyor. Ülkemizdeki enflasyonun kira bedellerine yansıması sebebiyle gayet iyi geçinen kiracı ve ev sahipleri arasında bile tartışmalar, gerginlikler, tansiyonu yüksek mesajlaşma ve konuşmalar yaşanmaya, suç duyurularında bulunulmaya başlandı. Kiralar fahiş düzeyde artırılmak isteniyor. Devlet bunun önüne geçmek üzere yeni bir yasal düzenlemeye imza attı. Yeni düzenlemeyle 1 Temmuz 2023’e kadar, artış dönemi gelen konut kiralarında sözleşmedeki oran düşükse onun uygulanması, sözleşmedeki oran belirlenen orandan yüksekse tavan sınırın %25 olarak belirlenmesi kararlaştırıldı. Ancak tabi ki insanlar risk almamak ve ev sahibiyle problem yaşamamak adına %25’ten daha fazlasına rıza gösteriyor. %25 artış sınırı ise ev sahipleri tarafından kabul edilemiyor. Buna tepki olarak ev sahipleri de evlerini kiralamaktan ziyade satma eğilimi gösteriyor. Fakat kiracısı olan daireler de artık eskisi gibi kolay satılamıyor. Veyahut zorunlu bir ihtiyaç göstererek kanunu aşacak sözleşmelerin önü açılıyor. Yasal düzenleme öncesi Caddebostan bölgesinde kiracı adayları âdeta açık artırma usulüyle rekabet ediyordu. Şu an ise kiralık ilân bulmak dahi mümkün değil.

Yeni uygulama, konutlar açısından çözüm yaratsa da iş yeri kiralarını etkilemiyor. İş yeri kiraları halen TÜİK verilerine ve özellikle kanundaki TÜFE’nin 12 aylık ortalaması şartına bağlı.

Kira Hukukundan kaynaklı görevli olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava yükü fazlasıyla arttı ve 10 ay 12 ay sonrası gibi sürelere duruşma günleri verilmeye başlandı. Bu da kira ve barınma krizinin nasıl bir yargı yükü yarattığına işarettir. Uzun süredir konuşulan Kira Hukukundan kaynaklı ihtilafların zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulması da öne alındı ve yakın zamanda yasal bir düzenlemeyle Arabuluculuk Kanunu’na ve Türk Borçlar Kanunu’na gerekli eklemeler yapılacaktır diye tahmin ediyorum.

7) Ekonomik şartlar ve yasalar değiştikçe, ev sahipleri evlerini kiralarken çeşitli yöntemlere başvuruyor. Örneğin, birçok ev sahibi, evlerini kiraya verirken “Tahliye Taahhütnamesi” şartı koşmaya başlıyor. Kiracılar, ev bulamamaktan çekindikleri için bu tür sözleşmelere imza atmak zorunda hissediyorlar. Bu durum da kiracının, kiracı haklarından vazgeçmek zorunda kaldığı pozisyonlar yaratıyor. Böyle bir durumda kalan ve yasal danışmanlık arayan kiracılara avukatlar ne şekilde yardımcı olmalıdır?

Tahliye taahhütnamesinin çok sıkı şekil şartları vardır. Tahliye taahhütnamesi konusunda kiracılar aydınlanmaya başladılar. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesiyle aynı tarihte olmamalı, açıkça hangi tarihte boşaltılacağı kiracı tarafından taahhüt edilmeli, söz konusu kiralanan yer bir aile konutuysa diğer eşin de yazılı muvafakati olmalıdır. Kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi, genelde boş tarihli olarak imzalatılıyor. Tahliye taahhütnameleri istisnalar dışında kira sözleşmelerine yakın tarihli olarak ortaya çıktığında Yargıtay bunları, baskı altında imzalandığı gerekçesiyle geçersiz kabul ediyor. Kiraya verenler genelde kiracının sadece imzası bulunan boş tahliye taahhütlerini alıyor ve tarihler sonradan doldurulabiliyor. Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde “boş belgeye imza” hükümleri çerçevesinde sadece kiracının imzasını taşıyan boş tahliye taahhütnamelerini geçerli kabul eden Yargıtay kararlarının olduğunu da belirtmek isterim. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi verirken aman dikkat! Çünkü tahliye taahhütnamesindeki tarih geldiğinde tahliye işlemi İcra Müdürlükleri tarafından da hızlı bir şekilde gerçekleşiyor ve bu durum kiracının aleyhine, mülk sahiplerinin lehinedir. Şartları taşımayan tahliye taahhütlerinin mahkeme kararıyla iptali de mümkündür.

8) Konuya biraz da ev sahiplerinin gözünden bakalım. Ev sahiplerini temsil eden avukatların sıklıkla karşılaştığı vakalar ve özellikle dikkat etmeleri gereken noktalar nelerdir?

Ev sahiplerini temsil eden meslektaşlarımın kira sözleşmelerini oldukça iyi incelemelerini tavsiye ederim. Sözleşme belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli olarak mı hazırlanmış? Fesih için hangi imkânlar tanınmış? Sözleşmede önceden bildirimi gereken bir fesih bildirimi, ihtarname şartı kararlaştırılmış mı? Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının ihtiyaçlardan ileri gelen fesih hakları çok ağırdır. Bu şartların oluşup oluşmadığının başarılı bir şekilde analiz edilmesi gerekir. Birçok meslektaşım, ağırlaşan ekonomik koşullar nedeniyle sözleşmenin aşırı ifa güçlüğüne yol açtığını gerekçe göstererek fesih talebinde bulunarak hatalı bir dava süreci başlatmaktadır. Ya da sözleşmenin uyarlanmasını isterler. Fakat ilgili kanun maddesi uzun süreli sözleşmeleri esas alır. Bu genelde Yargıtay kararlarına göre 10 yılı aşkın yahut 10 yıla yakın sözleşmelerde değerlendirmeye tabi bir sebeptir. 2 yıllık bir sözleşmede gerekçe gösterildiğinde, dava genellikle reddedilir.

Yahut da Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesindeki olağanüstü fesih sebeplerini ekonomik krizi gerekçe göstererek ileri süren meslektaşlarımla karşılaşıyorum. Bu konuda kanundaki şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin de dikkatle incelenmesi gerekir. Doktrin, TBK madde 331’deki şartlar için ekonomik krizin de bir sebep olacağını ileri sürse de Yargıtay, TBK madde 331’deki olağanüstü fesih sebepleri için ekonomik krizi esas aldığına dair bir karar henüz yayınlamadı. Günümüzdeki durumun ne şekilde yorumlanacağını ilerleyen süreçte göreceğiz.

Açılacak davalarda kanundaki süre şartlarına dikkat edilmelidir. İhtarname çekilmesi gerekip gerekmediği ve bunun dava sürecinin uzamasına sebep olabilecek etkisinin özenle analiz edilmesi gerekir. Kiracının yükümlülüklerinin titizlikle incelenmesi ve bir yorum yapılarak ilerlenmesi şarttır. Şöyle bir vaka anımsıyorum: Kiracı huzursuzluk yaratıyor ve müvekkilim olan ev sahibinin de o süreçte annesi vefat ediyor. Çok iyi giden ilişkiler, kiracının hususi çabasıyla ortaya çıkan bir tartışmayla sekteye uğruyor. Kalben müvekkilimin kusurlu olmadığına emindim. Hem komşulara verdiği rahatsızlık hem de müvekkilime annesinin vefatı sebebiyle başsağlığı dilememesi sebebiyle, kira sözleşmesine aykırı davranmaktan bir tahliye kararı aldırmıştık. Dolayısıyla siz sadece ihtiyaca, enflasyon sebebiyle gelen artışa ve kira bedeline odaklanırsanız, bunlar her zaman çözüm olmayabilir. Geniş bir perspektifle, yargı kararları da göz önünde bulundurarak bir olayın hak talep edilebilir noktaya kavuşturulması mümkündür. Yargı kararlarıyla sabit olduğu üzere kiracının kiraya verene karşı olumsuz davranışları, hatta diğer komşulara karşı olumsuz davranışları dahi bir tahliye sebebi haline gelir. Bu nedenle tahliye sebeplerine Yargıtay’ın olaylar bazında verdiği tahliye kararlarının tek tek okunmasında fayda bulunmaktadır.

9) Geleneksel taşınmazlara dair pek çok tartışma ve düzenleme sürerken dijital gerçekliğin yükseldiği günlerden geçiyoruz. Metaverse ve blockchain üzerinden taşınmazların alım-satımı nasıl gerçekleştiriliyor? Bu noktada avukatlara nasıl bir görev düşüyor? Bu alanda uzmanlaşmak isteyen genç avukatlar özellikle neleri bilmeli?

Bu alan, Kripto Para ve NFT kavramlarını, Bilişim Hukukunu, Akıllı Sözleşmelerin ne anlama geldiğini iyi bilmeyi gerektirir. Metaverse’te taşınmaz / yer satın almak, Eşya Hukuku’na da atıfta bulunur. Şunu söylemek isterim ki, kanaatimce Metaverse denilen şey şu aşamada büyük bir balondan ibaret. Bizim bu konuda daha bir 13 senemiz var. Bugün bilgisayar ve telefonlarımızdan girdiğimiz Facebook, Twitter, Instagram gibi platformlar da aslında bir Metaverse’tür ancak günümüzdeki metaverse algısı çok daha farklı. Çoğumuzun kullandığı bilgisayarların yazılımcısı olarak Microsoft, MacOS X ve Linux gibi işletim sistemleri var. Metaverse bu yazılımların ve yaratılan yeni sanal evrenlerin ta kendisidir. Birçok kişi, doğru finansal desteği bulduğunda kendi metaverse’ünü yaratabilir. İnsanlar “metaverse” dendiğinde tek bir Metaverse’ten söz edildiğini düşünse de aslında herkes kendine ait bir metaverse oluşturabilir ve bu çerçevede ülkelerin de kendilerine ait metaverse’leri olabilir. Bu kadar konuşulma sebebi, tüm metaverse’lerin buluşacağı alanın ortak protokollerinin yapılması ve insanların bunlar arasında geçiş yapabilmesidir. Yani “Birden fazla metaverse alanı, ortak bir alanda nasıl buluşacak?” mesele budur. Türkiye simülasyonunda İstanbul’da özellikle sahil bölgeleri metaverse’de çoktan satın alındı ve boş yer bulmanız neredeyse imkânsız. Sahibinden.com ve Tapu.com web siteleri, kendilerini metaverse’e taşıdılar. Birçok mağaza da burada şube açmaya başladı. Hatta Nike’ın özel üretim bir ayakkabısını satın almak, ona metaverse’te de sahip olmak anlamına geliyor ve metaverse’teki avatarınıza bunu giydirebilir hale geliyorsunuz. Bu röportajı 15 yıl sonra yapsaydık, belki bir gözlük takıp koltuğumuzda oturacak, kendi profillerimizi seçecek ve aynı sanal ortamdaymışız gibi sohbet ederek el sıkışacaktık.

İnsanlar ne yapıp edip mülkiyetini bir taşınmaza yatırmak istiyor. Dolayısıyla insanlığın en basit davranışı olan sahiplenme arzusu üzerinden metaverse’te gayrimenkul satın almasını çok makul karşılıyorum. Bu, aslında bir sanal yatırım ve dijital bir mal varlığı ve dijital bir miras.

Metaverse ödeme yöntemi Blockchain sistemidir. Blockchain, aslında son derece güvenilir bir ödeme yöntemidir. Saniyenin belki de binde birinde, veriyi bilgi olarak işleyen levhaların olduğu bir veri sistemidir. İşlemeye başladığında tarih ve zaman damgası vurulur ve ardından yeni bir blok gelir. Blockchain’in son derece legal olma sebebi, arada bir kurumun, üçüncü bir kişinin olmaması ve zaman damgasının değiştirilmesinin neredeyse mümkün olamamasıdır.

Taşınmaz satın almak için bir tapu müdürlüğüne gittiğinizde harç ödemek ve çeşitli belgelere imza atmak, satış bedelini karşı tarafa ödemek durumundasınızdır. Burada üçün üçlü bir ilişki, üçüncü bir kişiye ihtiyaç vardır. Satış bedelini ödemek için siz her ne kadar satıcının banka hesabına internet bankacılığı üzerinden para yollasanız da arada üçüncü kişi olarak banka vardır. Tapu satışı için tapuya tescil işlemleri sırasında bunu tapu kaydına üçüncü kişi olarak tescil eden bir tapu memuru vardır. Yani iki kişilik bir işlem arasında işlemin gerçekleşmesini sağlayan üçüncü bir kişi vardır ve o üçüncü kişinin çalışan ve maaş alan, işleminizle ilgilenen çalışanları vardır. Oysa blockchain’de bu üçüncü kişi yoktur. Aracı olmadığından maliyeti de azdır ve işlemler, değiştirilmesi neredeyse imkânsız zaman ve tarih damgalarıyla mühürlendiğinden son derece güvenlidir ve işlemi yapan kişinin sayısal kimliği de bellidir, kendine özgüdür ve çalınıp kopyalanamaz. Tabi ki kişi kendi ihmaliyle şifresini kaybetmediği sürece… Bir alışveriş sonucunda sistem hesaptan hesaba aktarılan paraya bir zaman damgası vuruyor ve mülkiyet sahibini belirliyor. Dolayısıyla sizin kimliğiniz dijital bir kimlik haline geliyor ve bu dijital kimlikte adınızın, soyadınızın, kim olduğunuzun dahi önemi yok çünkü zaman ve tarih damgasıyla mühürlenmiş ve değiştirilmesi imkânsız dijital kimliğiniz üzerinden güvenli bir şekilde alış ve satış işlemleri gayet mümkün. Bu güven, blockchain’deki işlemlerin tarih ve zaman damgasının değiştirilememesinden ileri geliyor.

10) Dünyanın başka yerlerinde dijital gayrimenkul anlaşmazlıkları ile ilgili nasıl yasal çözümler sunuluyor? Blockchain üzerinden gerçekleştirilen taşınmaz alışverişlerinde yaşanan sorunlar, hangi kurallar nezdinde çözülüyor?

Doğrudan iki kişiye bağlı şekilde ve doğrudan onların onayıyla ilerleyip, tarih ve zaman damgası sisteme yansıdığı ve mülkiyet anında karşı tarafa geçtiği için aidiyet sorunu ortaya çıkmıyor. Gerçek hayatta “X Hanım bana bedelini ödediğim tapusunu intikal ettirmezse ya da ben sözleşmede borçlandığım şekilde 2. taksiti ödemezsem ne olur?” Gerçek hayatta bu şekilde hukuki ihtilaflar ortaya çıkıyor ve mahkemelere gidiliyor. Sözleşmenin ifası, ifaya ya da tescile zorlama; sözleşmenin feshi ya da sözleşmeden dönme gibi davalar, bedel iadesi ve tazminat ve benzeri davalar gündeme geliyor. Blockchain’de böyle bir şey yok.

Blockchain’i bir kitabın bir sayfası gibi düşünelim. Nasıl ki kitabın bir sayfasında yer alan bilginin devamı sonraki sayfada ve sonraki sayfalarda yer alıyorsa blockchain de aynen böyle bir levhalar zinciridir. Her bloğun bilgi kaydetme kapasitesi sınırlıdır ve o sınıra gelindiğinde yeni veri işlemek için zincir gibi bağlı diğer bir blok sayfa açılır; bir kitabın sayfasını çevirir gibi... Dolayısıyla blockchain kayıtları değiştirilemez zaman ve tarih damgalarıyla mühürlendiğinden güven yaratır. Bu noktada çok fazla duyduğumuz Bitcoin ve altcoin dolandırıcılıklarının ayrı konular olduğunu ve blockchain sistemini kullansalar da yatırım aracının kripto para olduğunu ve bu konularda uzmanlık alanına sahip Bilişim Hukukuyla ilgilenen meslektaşlarımın yorum yapmasını gerektiğini belirtirim. Gayrimenkul alanında metaverse’te taşınmaz satın almak ve blockchain kaydı, günümüzdeki tapu senedi gibi kesin bir mahiyettedir.

11) Son olarak, bu alanda uzmanlaşmak isteyen genç avukatlara tavsiyeleriniz nelerdir?

Gayrimenkul Hukuku günden güne gelişen, geniş bilgi birikimi gerektiren, birikimli bir tecrübeye dayalı ve zor bir alan. Bu alana yönelecek meslektaşlarım sabır ve istikrarla çalışmak gerektiğini bilmeliler. Eşya Hukuku bir külliyattır, İnşaat Hukuku bir külliyattır. Kamulaştırma, İmar, Milli Emlak, Hazine, Kentsel Dönüşüm, Orman Hukuku, Gayrimenkul Finansmanı… Bunların hepsi birer külliyattır. Düzenli çalışma, yargı kararlarını takip etme ve iyi bir dava analisti olma yönünde ilerleme gerektirir.

Genel olarak da meslektaş adaylarıma her zaman şunları söylerim: Fakülteyi kaç yılda ve kaç puanla bitirdiğin benim için önemli değil. Hukuk fakültesindeki öğrencilik hayatın verimli bir süreç miydi ve ne öğrendin? Meslek hayatında ne kadar ne deneyimledin ve tatmin oldun mu? Bu hayatta ne yapmak istediğinin farkında mısın ve okumayı seviyor musun? Avukatlık, performatif ve saat sınırı olmayan bir meslek. Günümüz dünyasında işçi-işveren ilişkisinde belli kurallara dikkat ediyoruz ama önümüze bir dosya geldiğinde bazen 400 sayfalık bir kitabı 2 günde ve son derece iyi idrak ederek bitirmeniz gerekiyor. Yargı kararlarını anlayarak ilerlemek de cabası. Ama her şeyden önce, hukukun temel kavramlarının iyi öğrenilmesi gerekiyor. Çoğu zaman şunu görüyorum: Deneyimli bir avukat, dosyanın büyüklüğüne ve ileri sürülen vakalara takılarak, hukukun temel kavramlarından uzaklaşıyor ve basit hukuk ilkelerini görmeyi unutuyor. Avukat stajyeri arkadaşlarımla bir konuyu tartıştığımda, fakülteden yeni çıkmalarının verdiği avantajla taze bilgi ve farkındalıkla ve doğru bir öngörüyle karşılaşıyorum.

Bu meslek gerçek anlamda sabır gerektiriyor ve ben meslek hayatımın 6’ncı yılındayken tam anlamıyla hissederek “Ben bir Avukatım.” diyebildiğimi hatırlıyorum. Yani avukatlık ruhsatımı aldıktan tam 6 yıl sonra kalpten hissederek kendimi avukat olduğuma ikna edebildim. Bu yüzden genç meslektaşlarımın kendilerine zaman vermeleri gerektiğini ve kendilerine şefkatle yaklaşmaları gerektiğini düşünüyorum. Avukatlık, her daim bilgi bakımından gelişmelerini sağlayan, hem hayattan aldıkları zevki artıran hem de maddi anlamda günden güne kayda değer kazanç sağlayan bir meslek. Gayrimenkul alanını benimsemişlerse, arayışlarını bu alanda sürdürmeye özen gösterebilirler. Ve hatta bu hususta her zaman bir abileri olarak bana ulaşabilirler.

Günümüzde avukatların sayıca çoğalmaları, iş bulma imkânlarını biraz daha zor hâle getirmiş durumda ancak idealist olsunlar. Bu dünyaya gelme amaçlarına inansınlar ve yaşam amaçlarını talep etsinler. Kalabalık ve çok yapılan hukuk alanları yerine gayrimenkul alanındaki diğer ihtiyaçları değerlendirebilirler ve geliştirilmesi gereken diğer hukuk alanlarına yönelebilirler. Gayrimenkul Finansmanı, Kentleşme, İmar, Kentsel Dönüşüm Hukuku, Kamulaştırma, Kamulaştırmasız el atma gibi alanlar biraz daha gelişmeye ihtiyaç duyuyor ve dolayısıyla buralarda fark yaratabilirler.

Mesleğimiz bize bir sıfat kazandırır ve mesleğimiz, bizim altın bileziğimizdir. Her şeyden önce, birden çok hukuk alanında kısmî bilgiye sahip olmaktansa, belirledikleri ve kendilerine uygun tek bir alanda uzmanlaşmaya gayret ederek ilerlemeleri çok daha faydalı olacaktır. Az, çoktur. Benim şansım buydu ve etkisini görüyorum. Tüm arkadaşlarımıza da kariyer yolculuklarında şans diliyorum.

Paylaştığınız bilgilerin ve görüşlerinizin okuyucularımıza çok şey katacağına hiç şüphemiz yok. Bu keyifli röportaj için çok teşekkür ederiz.